Qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement dans un bien immobilier destiné à la location, vous serez peut-être tenté d’opter pour un crédit bullet. Parmi les différentes formes de crédits hypothécaires, ce type de financement présente en effet de nombreux avantages pour les contractants… à condition qu’ils soient correctement informés sur les risques encourus, mais aussi correctement assurés. Explications.
Le crédit bullet : de quoi s’agit-il ?
Lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien immobilier, l’investisseur choisit le plus souvent une forme de crédit hypothécaire classique : il fait le choix de rembourser, chaque mois, un montant couvrant une partie du capital emprunté plus des intérêts. Beaucoup moins répandu, le crédit bullet, aussi appelé crédit hypothécaire à terme fixe, est une formule de crédit grâce à laquelle l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts de son crédit pendant la durée de son contrat. Au terme de ce dernier, il doit rembourser l’intégralité du capital emprunté. À titre d’illustration, les journalistes de l’Écho ont imaginé l’exemple suivant : « prenons un bien immobilier, dont la valeur équivaut à 200.000 € et admettons que l’investisseur dispose du montant des frais d’acquisition. Avec un crédit sur 20 ans au taux fixe de 2 %, il paiera 1.010 € par mois (intérêts + capital). Avec un crédit bullet au taux de 2,5 % sur la même échéance (à titre de comparaison, car dans les faits, les échéances ne dépassent jamais 15 ans), il paiera 444 € par mois (intérêts uniquement).
À qui s’adresse le « crédit bullet » ?
En théorie, le crédit bullet à terme fixe s’adresse à n’importe quel investisseur désireux d’alléger sa facture mensuelle et ce, pour diverses raisons. Le tout est d’être certain de pouvoir réunir, en temps et en heure, les fonds nécessaires au remboursement du prêt.
En pratique, le crédit bullet est principalement l’apanage des indépendants et des dirigeants d’entreprise. En effet, on l’a vu, qui souscrit à un crédit bullet doit être en mesure de rembourser intégralement et à une date dite le montant emprunté. Un indépendant, qui aurait par exemple souscrit à une assurance pension, peut se servir du montant épargné pendant plusieurs années afin de rembourser son crédit à la date déterminée. Dans le second cas, le dirigeant d’entreprise, qui aura fait fructifier sa société durant sa carrière, peut espérer, au moment de la revente, se servir du montant de la vente pour apurer son crédit.
À noter que l’apport en fonds propres reste conséquent : en effet, le crédit bullet se limite à une quotité d’emprunt de 85 %. Une formule d’emprunt qui n’est donc pas à la portée de toutes les bourses…
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un crédit bullet ?
Emprunter plus en remboursant moins
Grâce au crédit bullet à terme fixe, l’emprunteur averti et conscient du risque qu’il prend peut choisir de faire un emprunt plus important qu’avec une formule classique, sa mensualité étant moindre que dans le cas d’un crédit hypothécaire classique. Cela peut, par exemple, être intéressant dans le cas d’un investisseur qui souhaiterait faire l’acquisition d’un bien immobilier afin de le louer : en ne remboursant que les intérêts de son emprunt pendant un certain nombre d’années, il se protège d’éventuelles périodes où son bien ne trouverait pas de locataire.
Un ultimatum et un montant remboursé plus important
Inconvénient principal de ce type de crédit : celui ou celle qui choisit de contracter un crédit bullet doit être sûr et certain d’être en mesure de rembourser l’intégralité du montant dû à la date d’échéance du contrat. Il faut donc faire preuve de prévoyance et d’anticipation afin d’éviter tout problème éventuel. Par ailleurs, en règle générale, les taux d’intérêts de ce type de crédit sont plus importants que pour un crédit hypothécaire classique. Par conséquent, le crédit bullet coûtera un peu plus cher. Pour reprendre l’exemple développé par L’Écho, la charge totale des intérêts s’élèvera à 98.000 € avec le crédit bullet contre 53.000 € avec le crédit classique.
Protégez vos proches grâce à une formule d’assurance spécifique
Parce qu’il comporte son lot de risques, le crédit bullet, s’il peut se révéler intéressant dans certains cas, fait malgré tout peser une lourde responsabilité sur le contractant, d’une part, mais aussi sur ses héritiers. Prenons l’exemple d’un dirigeant d’entreprise qui souhaiterait faire l’acquisition d’un bien immobilier en ayant recours au crédit bullet, avec l’espoir de rembourser son prêt au moment de la revente de son entreprise. Se libérant de charges trop lourdes, il peut ainsi, durant la durée de son prêt, disposer librement d’un montant conséquent pour investir dans sa société ou dans plusieurs autres biens immobiliers. Mais que se passe-t-il en cas d’accident ? Ou pire, dans le cas d’un décès ? Dans le cas le plus grave, les héritiers doivent prendre à leur charge l’emprunt et s’assurer de son remboursement. Une situation qui comporte son lot d’inquiétudes. Leur situation financière personnelle leur permettra-t-elle de régler cette dépense importante ?
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